W momencie podjęcia decyzji o przeznaczeniu swojej nieruchomości pod wynajem należy przede wszystkim pamiętać o jak najlepszym uregulowaniu kwestii prawnych. W celu właściwego sformułowania zapisów umowy, należy zdecydować, który rodzaj umowy najmu najbardziej odpowiada naszym preferencjom oraz oczekiwaniom względem długości trwania umowy najmu. Ponadto, należy również zwrócić uwagę na występowanie pewnych ograniczenia określonych w Kodeksie Cywilnym oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. W związku z powyższym, treść naszej umowy musi być zgodna z przepisami określonymi w powyższych aktach prawnych.
CZYM JEST UMOWA NAJMU NA CZAS OKREŚLONY?
Poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówioną kwotę – czynsz.
Najem na czas określony jest to jedna z umów terminowych, wygasająca po upływie z góry określonego terminu. Co do zasady, umowy na czas określony nie można wypowiedzieć jednostronnie, a złamanie tej zasady grozi odpowiedzialnością odszkodowawczą. Przed upływem oznaczonego terminu można umowę na czas określony rozwiązać można tylko i wyłącznie przez zgodne porozumienie stron, bądź w przepadkach określonych w umowie.
KIEDY MOŻNA WYPOWIEDZIEĆ UMOWĘ NAJMU NA CZAS OKREŚLONY?
Poza kwestiami określonymi w umowie, Kodeks Cywilny określa przypadki, w których można bez konsekwencji wypowiedzieć umowę najmu na czas określony.
- art. 664 § 2 k.c. wskazuje, iż jeśli w chwili wydania najemcy lokalu miał on wady, które uniemożliwiają zamieszkanie, albo jeżeli wady takie powstały później, a właściciel mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo jeżeli nie da się usunąć wad, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
- art. 682 k.c. wskazuje, iż najemca może wypowiedzieć umowę jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
KONSEKWENCJE ROZWIĄZANIA UMOWY NAJMU NA CZAS OKREŚLONY BEZ ZGODY DRUGIEJ STRONY I Z INNYCH POWODÓW NIŻ PRZEWIDZIANE W UMOWIE?
- W przypadku, gdy to lokator bezprawnie wypowie umowę i przed upływem określonego terminu zwolni lokal oraz zaprzestanie uiszczania comiesięcznej opłaty, właściciel ma prawo domagać się zapłaty przez wynajmującego całej kwoty czynszu za okres pozostały do wygaśnięcia umowy.
- W przypadku, gdy to właściciel nieruchomości wypowie umowę bez zgody najemcy, ale mimo tego zwolni on mieszkanie, może domagać się naprawienia szkody m. in. gdy wynajmie inne, droższe mieszkanie, może żądać od poprzedniego właściciela zwrotu różnicy w kwocie czynszu.
NAJEM OKAZJONALNY
Najem okazjonalny to terminowa forma wynajmu mieszkania, zawierana maksymalnie na okres 10 lat. Na mocy umowy najmu okazjonalnego właściciel podlega skuteczniejszej ochronie przed niepożądanymi działaniami lokatora.
Należy podkreślić, iż taki rodzaj umów zarezerwowany jest tylko i wyłącznie dla osób fizycznych lub przedsiębiorców niezajmujących się wynajmem mieszkań.
Co ważne, umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić Naczelnikowi Urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
JAKIE DOKUMENTY SĄ POTRZEBNE DO ZAWARCIA UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO?
Dokumenty potrzebne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego wskazuje bezpośrednio art. 19a pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów:
- oświadczenie właściciela mieszkania lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego w razie egzekucji; dokument nie musi mieć formy notarialnej, powinien jedynie zawierać dane mieszkania oraz właściciela zobowiązującego się przyjąć najemcę do siebie w razie egzekucji;
- podpisana przez obie strony umowa najmu okazjonalnego (brak konieczności formy notarialnej);
- akt notarialny stanowiący o dobrowolnym poddaniu się przez najemcę egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który został wyznaczony w żądaniu egzekucyjnym.
KIEDY WŁAŚCICIEL MOŻE ŻĄDAĆ OPRÓŻNIENIA LOKALU PRZY UMOWIE NAJMU OKAZJONALNEGO?
W umowie najmu należy zawrzeć zapisy mówiące o tym, w jakich okolicznościach właściciel może żądać opróżnienia lokalu przez najemcę. Przykładowo mogą to być poniższe sytuację:
- Najemca powoduje szkody w lokalu,
- Najemca zakłóca zasady współżycia społecznego i utrudnia życie sąsiadom,
- Najemca korzysta z mieszkania w sposób sprzeczny z umową,
- Najemca przez 3 miesiące nie uregulował należnych z tytułu najmu opłat, a po przedstawieniu przez wynajmującego oświadczenia o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wskazaniu dodatkowego miesiąca przeznaczonego na uregulowanie długu wciąż nie spełnił świadczenia,
- Najemca podnajął wbrew zapisom umowy i bez zgody właściciela mieszkanie osobie trzeciej.
JAKIE SĄ KONSEKWENCJE ŻĄDANIA OPRÓŻNIENIA LOKALU PRZY NAJMIE OKAZJONALNYM?
W sytuacji, w której lokator narusza postanowienia umowy oraz zasady współżycia społecznego, a wynajmujący w trosce o swoje mieszkanie wskaże żądanie opróżnienia lokalu, najemcę obowiązuje termin 7 dni na opuszczenie mieszkania. W przypadku zignorowania ww. żądania właściciel składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi dobrowolnego poddania się egzekucji, a sąd prowadzi przyspieszoną procedurę eksmisji uciążliwego lokatora.