Prowadzenie firmy w mieszkaniu – najważniejsze aspekty

Formalności, wymagania prawne oraz koszty przedsiębiorcy, który chce wykorzystać mieszkanie na swoje biuro.

Obecnie coraz łatwiej prowadzić działalność gospodarczą bez potrzeby posiadania dedykowanego biura oraz magazynu. Niektóre przedsięwzięcia, szczególnie w sektorze IT wymagają jedynie telefonu oraz komputera z dostępem do internetu. Najem lokalu pod firmę zazwyczaj oznacza spore nakłady finansowe, które na początku działalności należy jak najbardziej ograniczyć. Przedsiębiorcy coraz częściej decydują się na otwarcie działalności we własnym mieszkaniu. Wymogi, które muszą zostać spełnione, aby legalnie przekształcić lokal mieszkalny w lokal użytkowy, różnią się w zależności od rodzaju prowadzonej działalności, a także stanu prawnego mieszkania.

Spółdzielnia mieszkaniowa


W przypadku, posiadania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przedsiębiorca zmuszony może zostać do wystąpienia do spółdzielni mieszkaniowej o zgodę na prowadzenie firmy w domu. W tym przypadku wszystko zależeć będzie od statutu, bądź regulaminu spółdzielni. Zazwyczaj spółdzielnia wyraża zgodę w uzasadnionych przypadkach, pod warunkiem, że działalność gospodarcza nie będzie uciążliwa dla innych członków spółdzielni. W przypadku, gdy przedsiębiorca nie otrzyma zgody, może odwołać się w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym do organu określonego w statucie spółdzielni lub w najgorszym przypadku wnieść sprawę do sądu.

Wspólnota mieszkaniowa

W sytuacji, gdy przedsiębiorca jest właścicielem lokalu mieszkalnego i należy jedynie do wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzą mieszkańcy, nie potrzebuje zgody na prowadzenie działalności. Jednakże sprawa bardziej komplikuje się w odniesieniu do części wspólnej nieruchomości – tutaj należy zwrócić uwagę na art. 22 ustawy o własności lokali. We wspomnianym przepisie zostały wymienione czynności, przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do wykonania których wymagana jest zgoda wspólnoty. Należy zwrócić także uwagę na art. 140 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Mając na uwadze powyższe, wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zabraniać właścicielowi rozporządzania jego mieszkaniem, o ile w związku z tym nie nastąpi np. konieczność zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej lub przebudowy części nieruchomości znajdującej się w nieruchomości wspólnej.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Kolejnym aspektem przy przekształceniu mieszkania w lokal biurowy, na który należy zwrócić uwagę jest obowiązek zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części właściwemu w sprawie organowi administracji architektoniczno-budowlanej, w tym wypadku staroście. Zmiana sposobu użytkowania lokalu, zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy o prawie budowlanym, nastąpi, gdy zostanie podjęta działalność, która spowoduje, że zmienią się warunki bezpieczeństwa pożarowego; powodziowego; pracy; zdrowotne; higieniczno-sanitarne; ochrony środowiska; bądź zmieni się wielkość lub układ obciążeń na konstrukcję obiektu.

Czy w danym przypadku nastąpi zmiana sposobu użytkowania, najlepiej pomoże nam rzeczoznawca ds. BHP. 

Faktu przekształcenia mieszkania w biuro nie trzeba będzie zgłaszać zazwyczaj w sytuacji, gdy lokal zostanie przeznaczony na potrzeby jednoosobowej, biurowej działalności gospodarczej, szczególnie w przypadku, gdy nie mamy zamiaru przyjmować u siebie kupujących bądź będą oni przyjmowani okazjonalnie.


Procedura zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania


Przedsiębiorca zmieniający sposób użytkowania mieszkania, zobowiązany jest do spełnienia szeregu kryteriów formalnych. Przede wszystkim zgłoszenie musi nastąpić jeszcze przed dokonaniem jakichkolwiek zmian w mieszkaniu. W przypadku niewykonania obowiązków nałożonych przez organ, zostaniemy zmuszeni do przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania lokalu.

W zgłoszeniu należy dołączyć:

  • opis dotychczasowego oraz zamierzonego sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego,
  • opis i rysunek określający położenie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych istniejących oraz budowanych obiektów w sąsiedztwie,
  • zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego, a także jego konstrukcję wraz z danami techniczno-użytkowymi oraz wielkością i rozkładem obciążeń,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • zaświadczenie wójta, burmistrza, bądź prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności,
  • inne pozwolenia, jeśli wymaga tego konkretny sposób prowadzenia działalności gospodarczej.

Starosta ma 30 dni, od daty prawidłowego złożenia zgłoszenia, na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. 

Wymagania prawa pracy

W przypadku zatrudnienia pracowników oraz wykonywania przez nich pracy w lokalu , w którym prowadzimy działalność gospodarczą, obowiązywać będą również przepisy Prawa pracy, a w szczególności na art. 209 Kodeksu pracy. Nakłada on na zatrudniającego obowiązek zgłoszenia do okręgowego inspektora pracy i państwowego inspektora sanitarnego, w terminie 30 dni od dnia rozpoczęcia działalności, danych, w których należy zawrzeć informacje o miejscu, rodzaju i zakresie prowadzonej działalności.

Wyższe opłaty

Należy również pamiętać, że przekształcenie mieszkania w biuro wiąże się z wyższymi opłatami eksploatacyjnymi, w porównaniu do rachunków osób fizycznych wykorzystujących swoją nieruchomość wyłącznie na cele mieszkaniowe. Spółdzielnia może podnieść wysokość opłat za eksploatację oraz remonty, w sytuacji, gdy prowadzenie działalności gospodarczej wpłynie na jej wydatki.

Zmieniając przeznaczenie lokalu, należy również liczyć się z koniecznością opłacania znacznie wyższego podatku od nieruchomości przeznaczonej, w stosunku do nieruchomości mieszkalnej.