Czy można legalnie „przechwycić” rodzinny dom, jeżeli od lat tylko Ty w nim mieszkasz, inwestujesz i czujesz się jedynym właścicielem? Wbrew pozorom odpowiedź jest twierdząca: polskie prawo dopuszcza zasiedzenie nieruchomości wchodzącej w skład spadku przez jednego ze spadkobierców. Nie jest to jednak procedura intuicyjna. Trzeba udowodnić zmianę charakteru swojego władztwa, pilnować terminów i przygotować dokumenty, które bez cienia wątpliwości pokażą, że krewni od lat nie korzystają z majątku. § Jak przejąć cały dom z testamentu? Zasiedzenie nieruchomości spadkowej
Jak przejąć cały dom z testamentu? Zasiedzenie nieruchomości spadkowej
Zasiedzenie a wspólność majątku spadkowego – na czym polega problem?
Po śmierci właściciela dom, mieszkanie czy gospodarstwo rolne automatycznie wchodzi do masy spadkowej i staje się przedmiotem współwłasności łącznej wszystkich powołanych do dziedziczenia (art. 1035 kc). Współwłasność ta różni się od klasycznej ułamkowej: do chwili działu spadku udziały poszczególnych spadkobierców nie są wyodrębnione. Problemy zaczynają się, gdy tylko jeden dziedzic zostaje w nieruchomości, remontuje ją i płaci podatki, podczas gdy reszta rodziny odsuwa się na bok.
W praktyce ‒ szczególnie na wsi ‒ bywa, że rodzeństwo wyjeżdża, a aktywny spadkobierca ponosi pełne koszty utrzymania domu. Prawo widzi jednak różnicę między współposiadaniem a posiadaniem samoistnym, które jest warunkiem zasiedzenia (art. 172 § 1 kc). Posiadacz samoistny zachowuje się „jak właściciel”, nie oglądając się na innych. Sąd Najwyższy w uchwale z 23 marca 2024 r. (III CZP 88/23) podkreślił, że o przekształceniu współposiadania w posiadanie samoistne świadczy wykluczenie pozostałych z decydowania o rzeczy. Nie wystarczy samo płacenie rachunków – potrzebna jest wyraźna manifestacja woli wyłącznego władania.
Warto pamiętać o art. 197 kc: współwłaściciel może korzystać z rzeczy ponad zwykły zakres tylko za zgodą pozostałych. Jeżeli takiej zgody nie da się udowodnić, domniemuje się jej brak. Paradoksalnie więc im bardziej aktywny jest jeden spadkobierca, tym wyraźniej potwierdza swoją wolę wyłącznego władania, a tym samym buduje fundament pod przyszłe zasiedzenie całej nieruchomości.
Jak liczyć bieg zasiedzenia, gdy nieruchomość jest współwłasnością spadkobierców?
Ustalenie momentu, od którego zaczyna biec termin zasiedzenia, to najbardziej sporna część postępowań. W klasycznej sytuacji liczymy go od objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. W rodzinie granice są rozmyte: wspólne dzieciństwo, okazjonalne wizyty, milczące zgody. Dlatego stosuje się trzystopniowy test:
Krok 1. Określ datę nabycia posiadania w ogóle – często jest to dzień śmierci spadkodawcy lub chwila przeprowadzki. Data ta przydaje się przy doliczaniu posiadania poprzednika (art. 176 kc).
Krok 2. Wskaż dzień, w którym posiadanie zmieniło kwalifikację na samoistne. Dowody to wymiana zamków, wypowiedzenie współmieszkania, pisma do urzędów, gdzie podpisujesz się jako jedyny właściciel. SN w wyroku z 14 lutego 2025 r. (II CSKP 700/24) zaznaczył, że działania nie muszą być pisemne, muszą jednak być „czytelne dla przeciętnego uczestnika obrotu”.
Krok 3. Policz termin. Nadal obowiązuje 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej wierze, lecz od 15 sierpnia 2024 r. dla gruntów rolnych z Planem Zrównoważonego Użytku termin skrócono do 10 lat (art. 172 § 3 kc). Doliczanie posiadania spadkodawcy pozwala niejako „przeskoczyć” część wymaganego czasu.
Niższe sądy często mylą te daty, co skutkuje oddaleniem wniosku „o kilka miesięcy”. Jest też złożenie zeznania podatkowego PIT-28 lub deklaracji PCC-3, w której jedyny użytkownik wykazuje koszty modernizacji domu – to dodatkowy dowód posiadania samoistnego.
Posiadanie samoistne jednego spadkobiercy – co musisz udowodnić w sądzie?
Proces o zasiedzenie rzadko wygrywa się „na papierze”; liczą się twarde dowody, że władztwo było właścicielskie. Kluczowe są trzy filary:
1. Fizyczne władztwo. Zdjęcia z remontów, faktury, umowy z ekipą dekarską, rachunki za fotowoltaikę – wszystko, co pokazuje realne inwestycje. Od 2024 r. popularne są raporty z dronów dokumentujące zmianę dachu czy ogrodzenia.
2. Animus rem sibi habendi. Dowody woli władania: wezwania do opuszczenia domu, deklaracje podatkowe, od 1 lipca 2025 r. notarialne „oświadczenia o wyłącznym posiadaniu” (art. 95b § 2 pr. not.). Dodatkowo zeznania sąsiadów – „od zawsze klucze miał tylko pan Marek”.
3. Ciągłość posiadania. Nieprzerwane władztwo przez wymagany termin. Krótkie przerwy w zamieszkaniu nie szkodzą, jeśli dom był zabezpieczony. Groźniejsze są aktywne ingerencje innych współspadkobierców (np. wymiana zamków w 2010 r.). Od 2023 r. można dołączyć odpis z rejestru meldunkowego potwierdzający stałe zamieszkanie posiadacza.
Od 1 lipca 2025 r. ustawowo wprowadzono obligatoryjną mediację (art. 506¹ k.p.c.). Zastanów się nad ugodą – czasem brat zrezygnuje z udziału za równowartość działki. Pamiętaj też, że od 2025 r. zeznania świadków można składać w formie nagrania wideo podpisanego podpisem kwalifikowanym, co ułatwia udział starszych osób i zabezpiecza materiał dowodowy przed zniekształceniem.
Przerwanie i zawieszenie biegu zasiedzenia w sporach rodzinnych
Najdłuższe posiadanie może przepaść, jeśli bieg zasiedzenia zostanie przerwany lub zawieszony.
Przerwanie (art. 175 kc). Wystarczy, że bierny współspadkobierca złoży wniosek o dział spadku, pozew o zniesienie współwłasności czy wpis ostrzeżenia do KW – licznik wraca do zera. Od 2024 r. ostrzeżenie można wpisać już na podstawie samego pisma procesowego.
Zawieszenie (art. 121 pkt 2 kc). Niepełnoletni, ubezwłasnowolniony lub przebywający w strefie wojny współspadkobierca „zamraża” bieg terminów. SN w wyroku z 30 stycznia 2025 r. (I CSKP 960/24) uznał, że COVID-19 nie był taką przeszkodą, bo komunikacja online pozostawała dostępna.
Strategia. Chcąc zasiedzieć nieruchomość, monitoruj Portale Informacyjne sądów i Rejestr Mediacje.gov.pl. Broniąc się przed zasiedzeniem, złóż choćby symboliczny pozew o zniesienie współwłasności – kosztuje 1000 zł, a przerywa bieg.
COVID-owy „bonus czasowy”. Ustawa z 8 marca 2023 r. pozwoliła doliczyć okres od 14 marca 2020 r. do 30 czerwca 2022 r. w podwójnym wymiarze, jeśli posiadacz udowodnił zwiększone nakłady na ochronę nieruchomości. To może przyspieszyć zasiedzenie o kilka lat. W praktyce adwokaci łączą te taktyki, szyjąc rodzinom indywidualną „mapę czasu”.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia po 1 lipca 2023 r. – procedura, koszty, ryzyka
Formalna droga wiedzie do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości (art. 606 § 1 k.p.c.). Wniosek składa się na formularzu ZAS-1; opłata wynosi 2500 zł (Dz.U. 2024 poz. 381). We wniosku musisz podać adres, numer działki, treść KW i chronologię posiadania.
Załączniki: wyrys i wypis z EGiB, odpis KW, dowody posiadania samoistnego, plan zagospodarowania (przy gruntach rolnych) oraz od 2025 r. raport geolokalizacyjny GUGiK.
Koszty dodatkowe: operat szacunkowy (≈1500 zł), mediacja (300–600 zł), kurator dla małoletniego (≈800 zł). Przy nieruchomościach >1 mln zł biegły geodeta może podnieść koszty o kolejne 4000 zł.
Ryzyka: roszczenia o pożytki lub nakłady (art. 224–225 kc), hipoteka przymusowa wpisana w KW ‒ zasiedzenie jej nie usuwa. Zanim złożysz wniosek, policz, czy gra jest warta świeczki.
Po prawomocnym postanowieniu sąd elektronicznie przesyła je do KW-ZAD; wpis do działu II KW trwa dziś 10–12 miesięcy. Finalny wpis zamyka spór i otwiera drogę do sprzedaży lub kredytu hipotecznego.
Zachęcamy do skorzystania z naszych usług dostępnych na: www.kpi.com.pl
§ Jak przejąć cały dom z testamentu? Zasiedzenie nieruchomości spadkowej
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i ogólny. Nie stanowi porady prawnej ani nie zastępuje indywidualnej konsultacji z profesjonalnym prawnikiem. Wszelkie decyzje prawne powinny być podejmowane wyłącznie po uzyskaniu fachowej porady prawnej, dostosowanej do specyficznych okoliczności danej sprawy.