Procedura uzyskania pozwolenia na budowę bywa pierwszym prawdziwym „testem nerwów” dla inwestora. Kto jest właściwy? Gdzie złożyć dokumenty? Co, jeśli Twoja działka leży w mieście na prawach powiatu, a co, gdy planujesz farmę fotowoltaiczną na dwóch gminach? Odpowiedź nie zawsze jest oczywista, bo przepisy rozdzielają kompetencje aż pomiędzy trzy szczeble administracji. § Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Starosta i prezydent miasta – podstawowi gracze w pierwszej instancji

Zdecydowana większość pozwoleń na budowę trafia na biurko organu administracji architektoniczno-budowlanej działającego przy staroście. Gdy inwestycja zlokalizowana jest w mieście na prawach powiatu, funkcję tę pełni prezydent miasta. Taki podział wynika wprost z art. 82 ust. 1 Prawa budowlanego, który przypisuje kompetencje „organowi właściwemu miejscowo” w zakresie architektury i budownictwa. Ustawodawca chciał, aby sprawy o znaczeniu lokalnym były rozstrzygane jak najbliżej obywatela. Dlatego nawet budowa kilkusetmetrowej hali produkcyjnej w małej gminie trafia do starosty, o ile nie wchodzi w katalog inwestycji zastrzeżonych dla wojewody (o tym dalej).

Starosta / prezydent bada zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub – gdy planu brak – z decyzją o warunkach zabudowy. Analizuje kompletność dokumentów (PB-1, PB-2 lub PB-8), a od 2023 r. także poprawność pliku .xml wygenerowanego z aplikacji e-Budownictwo. Jeśli w ciągu 65 dni od złożenia wniosku organ nie wyda decyzji, inwestor ma prawo do ponaglenia, a potem do skargi na przewlekłość postępowania – to praktyczne narzędzie, gdy procedura nadmiernie się wydłuża.

Warto pamiętać, że decyzja starosty ma rygor pierwszej instancji. Strona niezadowolona (np. sąsiad uważający, że nowy budynek zasłoni mu światło dzienne) może wnieść odwołanie do wojewody w terminie 14 dni od doręczenia lub ogłoszenia decyzji. Dopiero po upływie tego terminu – i braku odwołania – pozwolenie staje się ostateczne, co otwiera drogę do rozpoczęcia robót.

Gdy wkracza wojewoda – inwestycje o znaczeniu ponadlokalnym

Nie każdą decyzję może podpisać starosta. Art. 82 ust. 3 Prawa budowlanego przenosi kompetencje na wojewodę m.in. w przypadku:

inwestycji realizowanych na terenach zamkniętych podległych MON, MSWiA czy PKP,
budowli hydrotechnicznych na morzu (terminale LNG, farmy wiatrowe w strefie ekonomicznej),
przedsięwzięć wielkopowierzchniowych, które przekraczają granice co najmniej dwóch powiatów.

Wojewoda pełni wtedy rolę organu pierwszej instancji, a jego decyzja podlega kontroli Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego (GINB). W praktyce oznacza to wyższe wymagania formalne – projekt musi wcześniej uzyskać szereg uzgodnień branżowych (środowisko, gospodarka wodna, archeologia). Od 1 kwietnia 2024 r. – zgodnie z ustawą z 9 maja 2024 r. o wsparciu morskiej energetyki wiatrowej – cała korespondencja z wojewodą w takich sprawach odbywa się wyłącznie elektronicznie przez e-PUAP lub e-Doręczenia.

Decyzja wojewody, choć wydawana „wyżej”, nie omija konsultacji społecznych. Jeśli inwestycja wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, postępowanie musi przewidywać etap wyłożenia projektu i zbierania uwag. Zignorowanie tej procedury skutkuje nieważnością pozwolenia – co potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 lutego 2025 r. (II OSK 827/23). Dzięki temu mieszkańcy zyskują realny wpływ na inwestycje o dużej skali.

Specjalne reżimy: drogi, kolej, energetyka i obszary zamknięte

Prawo budowlane to nie jedyna ustawa regulująca pozwolenia. Dla części sektorów ustawodawca stworzył odrębne „ścieżki”. Przykłady:

Specustawa drogowa (Dz.U. 2024 poz. 913) – zamiast klasycznego pozwolenia wydawana jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Organem jest wojewoda, a postępowanie łączy w sobie elementy pozwolenia na budowę, wywłaszczenia i podziału nieruchomości.
Specustawa kolejowa przesuwa analogiczne kompetencje na wojewodę lub ministra właściwego do spraw transportu.
Prawo energetyczne przewiduje, że w przypadku sieci przesyłowych najwyższych napięć („korytarze infrastrukturalne”) pozwolenie wydaje wojewoda po opinii Prezesa URE i PSE S.A.

Jeżeli teren inwestycji jest objęty statusem „obszaru zamkniętego” (np. poligon wojskowy), właściwy będzie organ, który ten teren ustanowił, najczęściej Minister Obrony Narodowej. Co ciekawe, od 2019 r. to on wydaje pozwolenie zarówno dla obiektów wojskowych, jak i budownictwa mieszkalnego niezbędnego dla potrzeb armii.

W każdym z tych trybów obowiązuje nadal rdzeń Prawa budowlanego dotyczący projektu budowlanego, kierownika budowy czy dziennika budowy. Jednak terminy, tryb odwoławczy i zakres dokumentów załączanych do wniosku są „skrojone” pod specyfikę danej branży. Brak świadomości, że inwestycja wchodzi w specustawę, to częsty powód odmowy – organ uznaje, że… złożyłeś wniosek do niewłaściwej szuflady.

Nadzór budowlany a pozwolenie – kto kontroluje, kto wydaje

Inwestorzy nierzadko mylą organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta/prezydent/wojewoda), który wydaje decyzję, z inspektorem nadzoru budowlanego, który kontroluje jej wykonanie. Oba organy działają niezależnie, choć w ramach tej samej ustawy.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB) sprawdza zgodność robót z projektem, przyjmuje zawiadomienie o zakończeniu budowy i, w razie konieczności, wydaje pozwolenie na użytkowanie (art. 59 P.b.).
Wojewódzki inspektor jest organem odwoławczym od decyzji PINB i pierwszą instancją w sprawach inwestycji realizowanych na podstawie art. 82 ust. 3 i 4 P.b.

Od 2023 r. obie instytucje korzystają z centralnego systemu Elektroniczny Dziennik Budowy (c-KOB) oraz rejestru EDB, co pozwala na natychmiastowy wgląd w projekt, zgłoszenia zmian i protokoły z kontroli. To cyfrowe spięcie oznacza, że inspektor już na etapie wniosku może zasygnalizować staroście nieprawidłowości w projekcie – dzięki czemu inwestor dostaje jedno zbiorcze wezwanie do uzupełnienia, zamiast serii decyzji „wydaj-wstrzymaj”.

Warto podkreślić, że nadzór budowlany nie może cofnąć pozwolenia na budowę; może natomiast wstrzymać roboty, nałożyć nakaz rozbiórki lub skierować sprawę do prokuratury, gdy inwestycja rażąco narusza prawo. Dopiero sąd administracyjny ma prawo stwierdzić nieważność decyzji starosty czy wojewody.

Jak przygotować wniosek – praktyczne wskazówki i najczęstsze błędy

Sprawny wniosek = krótsza procedura. Najpierw upewnij się, czy Twoje przedsięwzięcie na pewno wymaga pozwolenia. Dom jednorodzinny do 70 m² na własne potrzeby od 2023 r. zgłaszasz w trybie uproszczonym. Gdy jednak kubatura rośnie, powraca obowiązek decyzji.

Komplet dokumentów – projekt zagospodarowania działki + projekt architektoniczno-budowlany + oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością. Od 2024 r. projekt techniczny możesz dostarczyć dopiero przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy (art. 34 ust. 3b P.b.).
Format elektroniczny – w e-Budownictwo wygeneruj plik .xml, podpisz profilem zaufanym i prześlij przez e-PUAP. Wersja papierowa jest nadal dopuszczalna, lecz coraz częściej wydłuża weryfikację, bo urzędnik musi przepisać dane do systemu.
Dopasowanie do MPZP – różnica 20 cm w wysokości kalenicy może oznaczać odmowę. Skonsultuj parametry z architektem, zanim złożysz wniosek.
Oświadczenia służb (gestor sieci, zarządca drogi) – brak jednego pisma blokuje całą procedurę.
Czas – ustawowe 65 dni liczy się od skutecznego złożenia kompletnego wniosku. Każde wezwanie do uzupełnienia „zeruje” licznik.

Najczęstsze błędy? Podpis osoby nieposiadającej pełnomocnictwa, nieaktualny wypis z rejestru gruntów, brak pełnych danych projektanta w sekcji B-3 formularza PB-1. Wszystkie prowadzą do formalnego zwrotu wniosku. W praktyce tydzień na poprawki zamienia się w miesiąc, bo trzeba umawiać kolejne terminy z projektantem i geodetą.

Zachęcamy do skorzystania z naszych usług dostępnych na: www.kpi.com.pl

§ Kto wydaje pozwolenie na budowę?

^{Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i ogólny. Nie stanowi porady prawnej ani nie zastępuje indywidualnej konsultacji z profesjonalnym prawnikiem. Wszelkie decyzje prawne powinny być podejmowane wyłącznie po uzyskaniu fachowej porady prawnej, dostosowanej do specyficznych okoliczności danej sprawy.}