Przy zakupie mieszkania od dewelopera zobowiązani jesteśmy do podpisania stosownych dokumentów. Umowa deweloperska ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron, dlatego tak ważne jest zawarcie w niej wszystkich warunków transakcji. § Czym jest umowa deweloperska?
Podstawowymi rodzajami umów, z którymi możemy spotkać się przy zakupie mieszkania od dewelopera, są umowa deweloperska i umowa przedwstępna.
Czym jest umowa deweloperska?
Umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.
Umowa deweloperska a ustawa o ochronie praw nabywcy
Umowa deweloperska wymagana jest na podstawie ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie „ustawą deweloperską”. Odpowiednia konstrukcja umowy oraz obowiązki deweloperów wprowadzone przedmiotowym aktem prawnym mają zapewniać zwiększony poziom ochrony nabywców domów i lokali mieszkalnych.
Co ważne, ustawa deweloperska przewiduje mechanizmy mające chronić nabywców, w tym m.in. specjalne rachunki powiernicze, czy też obowiązek przekazywania nabywcom prospektów informacyjnych.
Umowa deweloperska – co powinna zawierać?
Umowa deweloperska powinna zawierać przynajmniej niniejsze elementy, które zostały wyodrębnione w art. 22 ustawy tj.:
1. Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2. Cena nabycia mieszkania – wpisana w umowę cena powinna zawierać VAT. Z umowy musi także wynikać, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za inne części składowe lokalu np. balkon, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp.
3. Informacje o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja, w tym informacje o: powierzchni działki, ewentualnych obciążeniach hipotecznych i służebnościach, stanie prawnym nieruchomości z oznaczeniem właściciela lub użytkownika wieczystego;
4. Określenie położenia oraz istotnych cech domu lub budynku, w którym ma znajdować się mieszkanie będące przedmiotem umowy;
5. Określenie usytuowania mieszkania w budynku;
6. Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. Termin przeniesienia na nabywcę praw do mieszkania;
8. Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera.
9. Numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne czy zaskarżone;
10. Termin rozpoczęcia i zakończenia realizacji inwestycji;
11. Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ww. ustawy, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tej możliwości;
12. Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
13. Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15. Oświadczenie nabywcy, że dokonał odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznał się z ich treścią;
16. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy odnośnie odbioru lokalu lub domu;
17. Informacje o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (jeżeli takie obciążenie istnieje);
18. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia mieszkania i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę;
Co w przypadku, gdy umowa nie zawiera danych określonych w art. 22 ustawy deweloperskiej?
Jeśli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich danych określonych w art. 22 ustawy deweloperskiej, klient ma prawo do odstąpienia umowy z deweloperem.
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?
Zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przedwstępna mogą zawierać niejednoznaczne zapisy, które zazwyczaj wydają się niezrozumiałe dla nabywców. Co ważne, jeśli zostaną one błędnie zinterpretowane, konsekwencje poniesie nabywca. Dlatego warto skorzystać z porady profesjonalisty, który wskaże ewentualne nieścisłości oraz naniesie wymagane poprawki.
W umowie deweloperskiej muszą znaleźć się ogólne informacje o inwestycji oraz parametry mieszkania. Istotnym zapisem jest również ten o odstąpieniu od umowy i nieponoszeniu z tego tytułu żadnych kosztów. Umowa deweloperska zawierająca korzystne dla nabywców zapisy to nie tylko zabezpieczenie przed dokonaniem nietrafionego zakupu, lecz przede wszystkim wsparcie na późniejszym etapie inwestycji. Dlatego tak ważne jest umieszczenie w niej zapisów chroniących interesy nabywcy, a jednocześnie zrozumienie wszelkich niuansów prawnych.
Zachęcamy do skorzystania z naszych pozostałych usług dostępnych na: www.kpi.com.pl
§ Czym jest umowa deweloperska?