Nowelizacja przepisów budowlanych, która weszła w życie 1 sierpnia 2024 r., ma na celu wprowadzenie większej precyzji w regulacjach dotyczących lokalizacji budynków względem granic działek. Poprzednie przepisy nie zawsze pozwalały na jednoznaczne interpretacje, co skutkowało trudnościami dla inwestorów, projektantów i organów administracji. Szczególnym problemem była sytuacja budynków o nieregularnych kształtach, gdzie brakowało jasnych wytycznych dotyczących ustalania minimalnych odległości od granicy działki. § Odległość budynku od granicy działki – nowe warunki techniczne od 1 i 15 sierpnia 2024 r.

Ten tekst przeczytasz w 5 minut

Odległość budynku od granicy działki – nowe warunki techniczne od 1 i 15 sierpnia 2024 r.

Nowe przepisy wprowadzają bardziej jednoznaczne zasady, ustalając minimalne odległości od granicy działki w zależności od rodzaju ściany budynku. W przypadku ścian z oknami lub drzwiami, minimalna odległość wynosi teraz 4 metry, co ma na celu poprawę prywatności mieszkańców, a także zwiększenie komfortu użytkowania budynków poprzez zapewnienie lepszego dostępu światła dziennego do pomieszczeń. W przypadku ścian bez otworów, minimalna odległość została ustalona na poziomie 3 metrów, co z kolei ma na celu zachowanie odpowiedniej przestrzeni między budynkami, co jest istotne zarówno ze względów bezpieczeństwa, jak i estetycznych.

Nowelizacja przepisów budowlanych, która weszła w życie 1 sierpnia 2024 r., ma na celu wprowadzenie większej precyzji w regulacjach dotyczących lokalizacji budynków względem granic działek. Poprzednie przepisy nie zawsze pozwalały na jednoznaczne interpretacje, co skutkowało trudnościami dla inwestorów, projektantów i organów administracji. Szczególnym problemem była sytuacja budynków o nieregularnych kształtach, gdzie brakowało jasnych wytycznych dotyczących ustalania minimalnych odległości od granicy działki. § Odległość budynku od granicy działki – nowe warunki techniczne od 1 i 15 sierpnia 2024 r.

Nowe przepisy wprowadzają bardziej jednoznaczne zasady, ustalając minimalne odległości od granicy działki w zależności od rodzaju ściany budynku. W przypadku ścian z oknami lub drzwiami, minimalna odległość wynosi teraz 4 metry, co ma na celu poprawę prywatności mieszkańców, a także zwiększenie komfortu użytkowania budynków poprzez zapewnienie lepszego dostępu światła dziennego do pomieszczeń. W przypadku ścian bez otworów, minimalna odległość została ustalona na poziomie 3 metrów, co z kolei ma na celu zachowanie odpowiedniej przestrzeni między budynkami, co jest istotne zarówno ze względów bezpieczeństwa, jak i estetycznych.

Co ważne, nowe przepisy przewidują również możliwość zastosowania mniejszych odległości w przypadku budynków o nieregularnych kształtach. W takich przypadkach, jeśli ściana budynku ma załamania, uskoki lub biegnie nierównolegle do granicy działki, każda płaszczyzna tej ściany jest traktowana jako odrębna. Dzięki temu, możliwe jest bardziej elastyczne podejście do projektowania budynków, przy jednoczesnym zachowaniu wymogów dotyczących minimalnych odległości. W praktyce oznacza to, że inwestorzy mają większą swobodę w projektowaniu budynków, co może przyczynić się do tworzenia bardziej funkcjonalnych i estetycznych przestrzeni mieszkalnych.

Kolejne zmiany od 15 sierpnia 2024 r.

Zmiany w przepisach budowlanych, które weszły w życie 15 sierpnia 2024 r., mają na celu dalsze precyzowanie wymogów dotyczących lokalizacji budynków na działkach budowlanych. W szczególności, nowe przepisy wprowadzają istotne ograniczenia dotyczące budynków przemysłowych i magazynowych o dużej powierzchni zabudowy. Zgodnie z nowymi regulacjami, budynki o powierzchni przekraczającej 1000 m² muszą być usytuowane w odległości co najmniej 30 metrów od budynków mieszkalnych lub zbiorowego zamieszkania znajdujących się na sąsiednich działkach.

Zmiana ta ma na celu ochronę mieszkańców przed uciążliwościami związanymi z bliskością obiektów przemysłowych, takimi jak hałas, zanieczyszczenia powietrza czy ryzyko pożarowe. Zwiększenie minimalnej odległości pozwala na stworzenie bufora między terenami przemysłowymi a mieszkalnymi, co może przyczynić się do poprawy jakości życia mieszkańców sąsiadujących z takimi obiektami. Dla inwestorów przemysłowych oznacza to jednak konieczność dokładniejszego planowania lokalizacji swoich inwestycji oraz ewentualne poszukiwanie większych działek, które pozwolą na spełnienie wymogów dotyczących minimalnych odległości od granic działek.

Nowe przepisy wprowadzają również dodatkowe regulacje dotyczące budynków o nieregularnych kształtach. W przypadkach, gdy ściana budynku jest załamana lub posiada uskok, każda z tych płaszczyzn traktowana jest jako odrębna ściana. Taka regulacja ma na celu zapewnienie, że nawet w przypadku bardziej złożonych form architektonicznych, minimalne odległości od granicy działki będą przestrzegane. Dzięki temu unika się sytuacji, w których budynki mogłyby być zbyt blisko granicy działki, co mogłoby prowadzić do konfliktów sąsiedzkich czy problemów związanych z dostępem do światła dziennego​.

Wyjątki od reguł

Nowe przepisy budowlane przewidują również szereg wyjątków od ogólnych zasad dotyczących minimalnych odległości budynków od granic działek. Jednym z kluczowych wyjątków jest zwolnienie z obowiązku zachowania minimalnych odległości w przypadkach, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem. Publicznie dostępny plac to teren przeznaczony na cele rekreacyjne, komunikacyjne lub pełniący funkcję reprezentacyjną​.

Takie rozwiązanie jest szczególnie istotne w kontekście zabudowy miejskiej, gdzie często zdarza się, że działki budowlane sąsiadują z drogami publicznymi lub placami. Zwolnienie z obowiązku zachowania minimalnych odległości pozwala na bardziej efektywne wykorzystanie przestrzeni miejskich, co może przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań w centrach miast. Dla deweloperów oznacza to większą elastyczność w projektowaniu budynków, co może przełożyć się na niższe koszty inwestycji oraz większą liczbę realizowanych projektów​.

Warto jednak zwrócić uwagę, że zwolnienia te nie dotyczą wszystkich przypadków. Nowe przepisy szczegółowo określają, w jakich sytuacjach możliwe jest odstąpienie od zachowania minimalnych odległości, co wymaga od inwestorów dokładnego zapoznania się z przepisami oraz konsultacji z organami administracyjnymi. W przeciwnym razie, mogą oni napotkać na problemy związane z realizacją inwestycji, które mogą prowadzić do opóźnień lub dodatkowych kosztów.

Wpływ nowych przepisów na rynek nieruchomości

Zmiany w przepisach dotyczących odległości budynków od granic działek mogą mieć dalekosiężne konsekwencje dla rynku nieruchomości. Z jednej strony, nowe regulacje mogą przyczynić się do poprawy jakości przestrzeni miejskiej poprzez zapewnienie większej prywatności i komfortu mieszkańcom. Zwiększenie minimalnych odległości między budynkami może również pozytywnie wpłynąć na estetykę zabudowy, co jest istotne w kontekście dbałości o ład przestrzenny​.

Z drugiej strony, dla deweloperów nowe przepisy mogą oznaczać zwiększenie kosztów inwestycji. Zwiększenie minimalnych odległości od granic działek może prowadzić do zmniejszenia liczby mieszkań, które można zrealizować na danej działce, co z kolei może przyczynić się do wzrostu cen za metr kwadratowy nieruchomości. W sytuacji, gdy popyt na mieszkania w Polsce wciąż rośnie, a dostępność gruntów pod zabudowę maleje, takie zmiany mogą prowadzić do dalszego wzrostu cen nieruchomości​(

Deweloperzy muszą zatem dokładnie analizować nowe przepisy oraz dostosowywać swoje projekty do obowiązujących regulacji, aby uniknąć problemów związanych z realizacją inwestycji. Warto również zauważyć, że nowe przepisy mogą wpłynąć na konieczność zmiany strategii inwestycyjnych, zwłaszcza w kontekście poszukiwania nowych lokalizacji dla inwestycji deweloperskich, które spełniają wymogi określone w nowych przepisach.

Zmiany te wymagają również większej elastyczności ze strony organów administracji, które muszą być gotowe na rozpatrywanie wniosków o odstępstwa od przepisów oraz na współpracę z inwestorami w celu zapewnienia, że realizowane projekty spełniają wymogi prawne, a jednocześnie są korzystne dla rozwoju lokalnych społeczności.

Zachęcamy do skorzystania z naszych usług dostępnych na: www.kpi.com.pl

§ Odległość budynku od granicy działki – nowe warunki techniczne od 1 i 15 sierpnia 2024 r.