Na mocy obowiązujących przepisów prawa geologicznego i górniczego przedsiębiorca prowadzący zakład górniczy, ponosi odpowiedzialności za szkody wyrządzone działaniem zakładu górniczego, o ile nieruchomość ta położona jest na terenie oddziaływania kopalni. Zasadę odpowiedzialności zakładu górniczego regulują przepisy art. 144 – 146 prawa geologicznego i górniczego, zgodnie z którymi, właściciel nieruchomości może żądać naprawienia szkody wyrządzonej ruchem zakładu górniczego, na zasadach określonych ustawą.
Kwestia ustalenia podmiotu uprawnionego do dochodzenia roszczeń odszkodowawczy wydaje się, więc oczywista. Ustawa wprost stanowi, iż właściciel może żądać naprawienia szkody wyrządzonej działalnością zakładu górniczego.
Co natomiast w sytuacji, gdy prawo własności nieruchomości zostanie przeniesione – np. na mocy umowy sprzedaży, zamiany, czy darowizny – na inną osobę. Najprościej, analizując przepisy art. 144 – 146 prawa geologicznego i górniczego można założyć, iż nowy właściciel nieruchomości jest w pełni uprawniony do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Założenie to jednak może okazać się błędne, albowiem w ustawie regulującej powyższą kwestię brak precyzyjnych zapisów, odsyła ona jedynie do przepisów Kodeksu Cywilnego.
Nad powyższym aspektem pochylił się Sąd Najwyższy, który w wyroku z 14 kwietnia 1971 r. o sygn. akt III CRN 56/71, wyraził pogląd, iż: „art. 548 KC odnosi się do tych tylko ciężarów i korzyści, jakie powstały po wydaniu rzeczy, gdy tymczasem w sprawie chodzi o odszkodowanie dotyczące zbytej nieruchomości przypadające za okres wcześniejszy. Mogłoby ono przejść na nabywcę tylko na podstawie szczególnej umowy. Nie zmienia sytuacji okoliczność, że w myśl art. 43 i 45 prawa górniczego (Dz.U. 1961 Nr 23 poz. 113) naprawienie szkody górniczej polega przede wszystkim na przywróceniu nieruchomości do stanu poprzedniego a dopiero w dalszej kolejności na zapłacie odszkodowania pieniężnego. Przepisy te nie zmieniają bowiem fundamentalnej zasady prawa cywilnego, że odszkodowanie przysługuje poszkodowanemu a poszkodowanymi byli powodowie jako właściciele nieruchomości w chwili powstania szkód górniczych.”
Kwestia ustalenia podmiotu uprawnionego do dochodzenia odszkodowania uzależniona jest, więc od czasu, w którym dana szkoda powstała. W przypadku gdy doszło do zmiany właściciela nieruchomości, to nowy właściciel pozbawiony zostaje prawa do odszkodowania za szkody górnicze powstałe przed datą przeniesienia prawa własności. Może on jedynie żądać odszkodowania za szkody górnicze powstałe po tym, jak został nowym właścicielem nieruchomości.
Dla zabezpieczenia interesów nabywcy nieruchomości, rekomendujemy aby umowa przenosząca własność nieruchomości, zawierała również zapisy o cesji wierzytelności z tytułu szkód górniczych. Taka skonstruowana umowa wzmocni pozycję nowego właściciela, gdyż będzie on uprawniony do żądania naprawienia szkód powstałych zarówno przed datą nabycia nieruchomości, jak i po tej dacie.